主题：开发商“一房二卖”怎么办?

3月1日，院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》正式施行。物权关系到百姓的房子、车子等大物件。动辄几百万甚至上千万的房子，出不得一点问题，容不得半点马虎。

房开“一房二卖”怎么办？

案例：市民杨先生在买期房时，向开发商缴纳了部分购房款，签署《商品房预售合同》。因为房子仍在建设中，杨先生担心开发商“一房二卖”，甚至“一房多卖”。有什么办法可以限制约束开发商对房子进行擅自处分？

法条：《解释》第4条：未经预告登记的权利人同意，转移不动产权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条款的规定，认定其不发生物权效力。

预告登记后，“一房二卖”无效

解读：购买在建新房和二手房的区别就在于房产过户时间，二手房可以直接办理过户，而新房可能付清房款还需要等待较长时间。在以前，如果碰到开发商“一房二卖”，杨先生只能要求对方返还购房款，赔偿损失。

现在有了《解释》，只要杨先生办理了预售商品房预告登记，如果开放商擅自把已出售的住房再次出售或者进行抵押，杨先生可以直接要求法院确认开发商的处分行为无效。

改房产证名字打哪种官司？

案例：林先生和朱女士共同出资购买一房屋，并约定为共同。但由于各种原因，他们申请该房屋登记在林先生名下。但后来双方之间产生纠纷，朱女士想维护自己的合法权益，诉至法院请求确认房屋共有权。朱女士是否应该先提起诉讼，撤销该登记，确认其共有权后，再提起民事诉讼？

法条：《解释》第1条：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

直接民事诉讼，还可能拿到房

解读：在《解释》出台之前，如果双方对经房管部门登记的房产物权有争议，一般需要将房管部门作为被告提起诉讼，如果提起民事诉讼也要等待诉讼的结果，导致当事人维权周期和成本增加，还不一定能解决问题。现在按《解释》，朱女士可以直接提起民事诉讼。

共同出资购房后登记在一人名下的情况普遍，按照以往，一旦登记人反悔，否认朱女士的共同人身份，朱女士多只能拿回出资款和损失。但像朱女士这样的购房人，他们更想要的是房子而非钱。这次《解释》规定，只要朱女士有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，法院将会支持她提起的民事诉求，保障共同出资购房人对房产享有的法定权利。

“被儿子卖房”该找谁索赔？

案例：潘先生出国前交代托儿子出售名下一套房产，但后由于自身原因放弃出售并告诉了儿子，不料自己回国之后发现儿子擅自将房产卖给了朋友胡先生，便气愤地要求胡先生归还房子。但胡先生称自己根本不知情，不愿退还。这种情况下，房子到底归谁？潘先生应该向谁索赔？

法条：《解释》第15条：受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

《物权法》第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

没法举证买者恶意，只能找儿子赔偿

解读：从《物权法》规定可以得知，如果胡先生对潘先生不再出售的情况不知情，以正常市场价格水平的价格受让了房产，并办理了房产过户登记的话，是符合法定，可以获得房产。但问题来了，怎么证明胡先生购房时是善意而不知情的呢？现实生活中这个争议很大，“善意取得”具有一定主观性是主观条件，很难判定。

《解释》就对此进行了明确和量化，即符合不知道无处分权，自身没有重大过失就构成善意。而且，潘先生如果想要拿回房产，还必须依法举证说明胡先生存在恶意购买的情况。否则，胡先生购房的交易过程将得到法律保护。由此造成的损失，潘先生也只能回头找糊涂儿子赔偿。

3月1日，院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》正式施行。物权关系到百姓的房子、车子等大物件。动辄几百万甚至上千万的房子，出不得一点问题，容不得半点马虎。

“被儿子卖房”该找谁索赔？

案例：潘先生出国前交代托儿子出售名下一套房产，但后由于自身原因放弃出售并告诉了儿子，不料自己回国之后发现儿子擅自将房产卖给了朋友胡先生，便气愤地要求胡先生归还房子。但胡先生称自己根本不知情，不愿退还。这种情况下，房子到底归谁？潘先生应该向谁索赔？